Os inquilinos de um edifício comercial na rua Paulistânia, na Vila Madalena, em São Paulo, foram informados há algumas semanas que os consultórios e empresas que ali funcionam teriam de mudar de lugar em breve, pois o edifício irá ao chão. Os inquilinos ficaram surpresos, já que o prédio é relativamente novo, tendo sido construído há cerca de uma década. No entanto, à medida que a Vila Madalena é tomada por arranha-céus, com prédios de até 40 andares, a construção acabou sendo vendida para a You,Inc, incorporadora que se tornou onipresente na região.

Focada em São Paulo, a You,Inc está apostando uma corrida por terrenos com a concorrência ao redor dos eixos de transporte coletivo, em regiões próximas a estações de metrô. Com a recente mudança no Plano Diretor da cidade, foram liberadas construções mais altas nessas áreas. Em locais da Vila Madalena, por exemplo, surgiram construções com dezenas de andares em locais que anteriormente podiam abrigar prédios de até oito pavimentos.

De acordo com o diretor de operações da You,Inc, Maurício Belo, está cada vez mais difícil formar terrenos para grandes construções não só na Vila Madalena, mas também em bairros como a Vila Mariana. Por isso, se antes o foco era derrubar apenas casas, agora as empresas estão olhando também edifícios “desatualizados”.

“Em algumas áreas de São Paulo a possibilidade de formatação de terrenos é mais escassa, seja pela concorrência ao longo dos últimos anos, seja pelas restrições do plano diretor da cidade. As empresas estão brigando por poça d´água”, diz o executivo.

No ano passado o Valor Geral de Vendas (VGV) da You,Inc somou R$ 1,2 bilhão. A companhia tentou abrir capital na Bolsa brasileira em 2020, mas cancelou a oferta por aumento da volatilidade no mercado.

Colocando na ponta do lápis a questão dos custos, a compra de edifícios antigos passou a fazer sentido para a You,Inc. Segundo Belo, alguns desses prédios mais antigos, geralmente não são muito altos e têm um único dono – caso do prédio comercial de oito andares da Vila Madalena –, o que facilita a negociação.

Caçadores de terrenos
Em outros casos, o prédio está ultrapassado, já não atendendo à demanda dos consumidores, que hoje são muito mais exigentes. No caso dos edifícios residenciais, por exemplo, faltam áreas de lazer, bem-estar e atividade física, algo pra lá de comum nos empreendimentos mais modernos da cidade.

“No ramo residencial, muitos proprietários utilizam o imóvel, mas aceitam o pagamento em permuta, para passar a morar em um apartamento novo, sem a necessidade de manutenção e muito mais equipado”, diz o executivo da You,Inc.

No entanto, o desafio é maior quando os apartamentos do edifício pertencem a diversas pessoas. Se apenas um proprietário for contra, o negócio não sai. “Quando são casas e um não aceita (a venda para formação do terreno), é possível adaptar o projeto”, comenta Belo.

Na média, segundo o executivo da You,Inc, as negociações para a compra de terrenos levam de seis meses a um ano e envolvem, na etapa inicial, corretores de imóveis que prestam esse tipo de serviço. Geralmente, a própria companhia passa a esses profissionais o briefing de áreas desejadas para a incorporação. São esses corretores que fazem a primeira sondagem com os proprietários.

A You,Inc, incorporadora criada há dez anos por Abrão Muszkat, nasceu com a ideia de construir apartamentos compactos próximos às estações de metrô em São Paulo. Essa orientação, segundo Marcelo Belo, mudou com o tempo. Hoje, cerca da metade da carteira de lançamentos da empresa é de apartamentos de dois a quatro dormitórios, em regiões nobres. Muszkat é, aliás, ex-sócio da incorporadora Even, que também tem brigado por terrenos na Vila Madalena.

Professor da FGV, especialista no setor imobiliário, Alberto Ajzental afirma que esse movimento observado tem como pano de fundo a lei de zoneamento de 2017, que concentrou as novas construções nos eixos de transporte. “Ficou muito difícil construir fora dos eixos. Por isso vemos as construções nos mesmos locais e com os mesmos produtos”, diz. Assim, diante da disputa, edifícios antigos entram na mira. “Isso ajuda a reciclar o equipamento urbano e trazer algo mais moderno”, afirma.