A venda de imóveis novos na cidade de São Paulo terminou 2022 em estabilidade, na comparação com o ano anterior, segundo dados do Secovi-SP, divulgados nesta terça-feira (14) em entrevista coletiva. Em valor geral de venda (VGV), houve alta de 0,4%, para R$ 33,7 bilhões. Já o número de unidades comercializadas subiu 5% na cidade.

O aumento foi concentrado nos imóveis de médio e alto padrão, que venderam 9% mais unidades em 2022. No segmento econômico, a alta foi de 1%.

Ely Wertheim, presidente-executivo da entidade, afirma que o desempenho em 2022 foi “uma surpresa”. “O ano começou com expectativa muito baixa no geral. À medida que o ano foi avançando, percebeu-se que o comércio e a agricultura não caíram tanto, o dinheiro começou a circular”, analisa.

Do total de imóveis novos vendidos na cidade, 82% custaram até R$ 500 mil, mas essa faixa representa 46% do VGV do ano. Como comparação, os imóveis que custam mais de R$ 1,5 milhão foram apenas 4% das unidades vendidas, mas representaram 30% do VGV.

Houve queda de 10% no valor geral dos lançamentos (VGL) realizados na capital paulista em 2022, para R$ 41,2 bilhões. No número de unidades lançadas, a queda foi de 8%, para 75,7 mil.

O recuo se concentrou nos imóveis econômicos, com 12% de queda.

Houve retração de 14,1% na quantidade de imóveis de um quarto lançados na cidade, para 15,8 mil. Também caiu o número de novas unidades de três e quatro quartos. Só os imóveis de dois dormitórios tiveram aumento no volume lançado, de 17,8% no ano.

A velocidade de venda, medida pelo índice de venda sobre oferta (VSO), caiu em São Paulo em 2022, principalmente para o segmento de médio e alto padrão. Nesses imóveis, o recuo foi de 2,7 pontos percentuais, para 6,8%. No segmento econômico a queda foi pequena, de 0,5 ponto percentual, para 10,2%.

Oferta final
A oferta final na cidade somava 70.805 unidades em dezembro. Seriam necessários 16 meses para escoar o estoque de médio e alto padrão da capital paulista, ante 14 meses em dezembro de 2021. Entre os imóveis econômicos, o estoque era de 10 meses, um a menos do que no final do ano anterior.

Para Wertheim, o estoque de médio e alto padrão na cidade ainda não preocupa, porque há queda também na produção, mas é um ponto de atenção. “Provavelmente, ao longo do ano, esse índice deve ir para 14 meses”, afirma. O presidente-executivo ressalta que os 14 meses ainda são superiores ao que o mercado estava habituado a ter em anos anteriores, de 10 ou 11 meses.

Projeção
Para o ano atual, o Secovi-SP projeta um aumento de 5% a 10% no número de unidades econômicas lançadas e um desempenho estável ou com queda de até 5% para o médio e alto padrão. Projeção similar vale para a quantidade de unidades vendidas.

No geral do mercado da cidade, a expectativa é de crescimento de 2% a 3% nos lançamentos, em número de unidades, e de 2,5% a 5% no valor comercializado no ano, segundo Wertheim.

Minha Casa Minha Vida
O presidente Luiz Inácio Lula da Silva deve anunciar a volta do Minha Casa Minha Vida nesta terça-feira, em evento na Bahia. Para o Secovi-SP, a expectativa é de aumento nos recursos para o programa em 2023, mas ainda faltam informações concretas sobre como será a política. “Não tem o que comentar no momento, o governo não anunciou nada além de boas intenções”, afirma Wertheim.

A retomada da faixa 1, com subsídios que chegam a 95% para quem ganha até dois salários mínimos, vem sendo anunciada pelo governo. Segundo a entidade, é preciso ter orçamento suficiente para atender a essa demanda e não cair nos problemas do passado, como atraso e abandono das obras por falta de recursos.

“Tem que ser um programa da sociedade, não é a iniciativa privada que vai resolver”, afirma o presidente-executivo do Secovi-SP.

Wertheim diz ainda que o mercado tem dificuldade para atender a essa faixa de renda em São Paulo, porque “não consegue fechar a conta”. A entidade também acredita que as demais faixas do programa, que contam com menos ou nenhum subsídio, não vão perder tração em 2023 e devem ter resultado superior ao ano passado.

Um possível problema para o mercado imobiliário paulistano é o resultado da revisão do Plano Diretor Estratégico da cidade, agora em fase final.

Wertheim afirma que a legislação atual já é muito restritiva às empresas do setor e prejudica a oferta de unidades, mas mudanças como um aumento entre 50% e 60% do valor das outorgas onerosas, taxa paga pelas incorporadoras para construir além do volume permitido em um local, vão encarecer os imóveis. “A mudança como está colocada em discussão pública vai agravar o problema da oferta”, afirma. “Esperamos que não ocorra.”