Decidir onde comprar um imóvel é uma equação que envolve uma série de aspectos sociais, emocionais e econômicos. Morar perto da família, viver no bairro dos sonhos e ter dinheiro para o financiamento são alguns dos critérios que ajudam a determinar a escolha. Para especialistas, porém, existem outros pontos de atenção importantes para avaliar se vale a pena ou não comprar um imóvel.

Para o head da Propdo no Brasil, Nathan Varda, a possibilidade de valorização e a facilidade de acesso a serviços são características primordiais observadas por investidores. “Em um ambiente de alta taxa de juros, poucos compradores são capazes de juntar dinheiro para comprar imóveis em bairros da região central, onde os preços inicialmente são mais altos, por exemplo.”

O que desvaloriza uma região?
Além de aspectos macroeconômicos, que vão da taxa de juros à capacidade de consumo dos brasileiros, quem deseja comprar um imóvel precisa observar características do bairro que podem ou não valorizar o bem. “A criminalidade é um fator decisivo, seguido da ausência ou comprometimento da infraestrutura, vizinhança e destino natural da região provocada pelo crescimento planejado ou desordenado”, afirma o diretor da Keller Williams São Paulo, Daniel Rosenthal.

De acordo com o executivo, todos os bairros de São Paulo têm potencial de valorização, com exceção de algumas regiões já conhecidas e citadas nas estatísticas policiais por conta da criminalidade. Ele enumera as regiões de Parelheiros, Capão Redondo, Jardim das Imbuias, Jaraguá, Casa Verde, Itaim Paulista, Parque Santo, Campo Limpo, Vila Andrade, além da região central que abrange as praças da Sé, República e Brás como pontos com demanda imobiliária negativa, “pois quem vive lá está agora tentando sair”, afirma.

Regiões com maior número de crimes em São Paulo no último ano:

Além da criminalidade e pouco investimento em estrutura, Varda cita que o envelhecimento da população tende a diminuir o fluxo de negócios. “Bairros como Alto do Pinheiros, onde praticamente 23% dos residentes têm mais de 60 anos de idade, de acordo com o IBGE, e o Morumbi, sofrem com uma queda constante de transações, pois a população está ficando mais velha e procurando por outras soluções urbanas.”

Segundo Varda, outro ponto é o processo de construção em massa que é negativo para o setor. “Mesmo com os valores altos em algumas regiões, há o risco de excesso de oferta e acreditamos que em um futuro próximo, haverá uma chance de estagnação e/ou queda moderada nos preços.” Para ele, se encaixa nesse cenário bairros como Pinheiros, Indianópolis e Barra Funda, que contam com grande fluxo de alvarás aprovados nos últimos anos.

Movimentos cíclicos de preços
No entanto, nem só de valorização ou desvalorização vive uma região para o mercado imobiliário. No último relatório de Compra e Venda do QuintoAndar, o bairro da Consolação, na região central de São Paulo, aparece como um dos mais desvalorizados da cidade no segundo trimestre de 2023. A queda observada na região durante o período foi de 14,3%. Isso significa que não é recomendável comprar um imóvel no local? Não necessariamente.

Outro levantamento do QuintoAndar, desta vez analisando os dados do primeiro trimestre deste ano, mostrou que a Consolação estava no top 3 bairros mais valorizados da cidade. Em contrapartida, a Mooca, que registrou uma valorização de 32,7% e se consolidou como o mais valorizado deste trimestre, apareceu com a maior desvalorização do ranking anterior.

“O que acontece em relação às desvalorizações são regiões prejudicadas ou com pouca demanda em função de atividades cíclicas. É importante avaliar o Plano Diretor da cidade para entender e ver em qual direção o bairro caminha”, recomenda Rosenthal.

Além disso, ele sugere observar os investimentos públicos previstos na infraestrutura do bairro e a tipologia dos imóveis. “Uma casa grande e mais antiga, mas com necessidade de reforma e manutenção, ou um apartamento com condomínio caro e sem vagas de garagem, terão pouca demanda e, consequentemente, valorização. Isso, independentemente da cidade, bairro ou região, pois estão fora do perfil atual dos consumidores que buscam economia, praticidade, itens de lazer, segurança e fácil acesso”, conclui.