As vendas de imóveis usados e a locação de residências tiveram em Fevereiro o segundo mês de alta na cidade de São Paulo. Pesquisa feita com 247 imobiliárias pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CreciSP) apurou aumento de 10,8% nas vendas e de 58,18% nas locações em comparação com Janeiro. Nesse primeiro mês do ano, as vendas cresceram 12,89% e as locações 21,35% frente a Dezembro.

Os imóveis usados mais vendidos em Janeiro na Capital foram os de preços até R$ 800 mil, com 65,17% do total. Por faixas de preços de metro quadrado, 61,8% estão enquadrados nas de até R$ 8 mil o m2. Os preços médios das casas e apartamentos vendidos caíram em média 3,4% na comparação de Fevereiro com Janeiro.

Na locação, 52,25% das casas e apartamentos foram alugados por até R$ 1.500,00 mensais, com os preços apresentando queda de 0,85% em relação a Janeiro.

Foram vendidos mais apartamentos (56,18%) do que casas (43,82%) e alugadas mais casas (50,35%) que apartamentos (49,65%).

Os descontos concedidos sobre os preços originais dos aluguéis variaram de 11,67% para os imóveis situados em bairros da Zona D, como Casa Verde e Sacomã, a 5,21% para os da Zona E, que agrupa bairros como Parelheiros e Cangaíba.

Sobre os preços de venda anunciados, os proprietários concederam descontos médios sobre os valores que inicialmente pediram de 13,93% para os imóveis localizados também na Zona D e de 3% para aqueles que estão em bairros da Zona B, como Pompéia e Sumaré.

Venda sem financiamento
“Com o crédito mais caro e mais difícil de conseguir, a saída para a maioria das famílias é o aluguel”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do CreciSP, ao justificar o crescimento das locações nesse primeiro bimestre do ano.

Sobre as vendas de imóveis usados, ele observa que o mercado “vive uma distorção” devido à prevalência de outros meios aquisitivos sobre os financiamentos bancários. Em Fevereiro, conforme a pesquisa CreciSP, 60,67% das vendas foram feitas à vista, 2,25% em parcelas pagas aos proprietários e 37,08% por meio de empréstimos de bancos públicos e privados.

Em Janeiro, as vendas à vista somaram 52,5%, as feitas por crédito de consórcios imobiliários 1,25% e as realizadas por financiamento, 46,25%.

“Vendas à vista em níveis como esses representam uma distorção comprometedora dos fundamentos do mercado imobiliário, que tem sua sustentação baseada no financiamento exatamente por se tratar de um bem caro e que demanda pagamento em prazos longos”, critica Viana Neto.

Ele rejeita com veemência, por isso, a sugestão feita por representantes de entidades do setor de exclusão dos imóveis usados de um pretendido aumento dos recursos para financiamento que se obteria com a redução de 5% dos depósitos compulsórios retidos pelos bancos. A sugestão feita ao Banco Central criaria um funding (recurso) para os bancos manterem o mesmo volume de financiamento de 2022, o que deixaria de pressionar os juros.

“Não podemos aceitar que os imóveis usados sejam deixados de fora dos financiamentos sob o argumento de que é nos novos que estaria a geração de empregos que movimentaria a Economia”, afirma Viana Neto. “Essa é uma visão míope, distorcida da realidade, pois ignora o fato de que milhares de famílias precisam do financiamento para vender seu imóvel usado e comprar um novo, fazendo assim girar a roda de todo o sistema habitacional e não apenas de um segmento que quer absolutizar o crédito para si”, ressalta.

Deixar os imóveis usados de fora do crédito bancário, adverte Viana Neto, “é alijar da possibilidade de acesso à casa própria outras milhares de famílias que anseiam comprar uma casa ou apartamento usados porque são mais baratos que os similares novos, acessíveis a seus padrões de renda, e ainda contam com mais espaço e, em muitos, casos, melhor localização”.

Vendas maiores na Zona A, que reúne bairros mais caros
A Zona A foi onde mais se venderam imóveis usados em Fevereiro na Capital, 25,82% do total segundo a pesquisa CreciSP. Ela agrupa os bairros de maiores preços médios da cidade, como os Jardins, Campo Belo e Higienópolis.

O segundo lugar em volume de vendas coube aos bairros da Zona D (20,23%), seguidos pelos da Zona C (19,08%), Zona B (17,99%) e Zona E (16,87%).

Têm padrão construtivo médio 76% das casas e apartamentos vendidos pelas 247 imobiliárias pesquisadas, 16% são do padrão standard e 8% do padrão luxo.

Imóveis com três dormitórios predominaram sobre os demais tipos entre os que foram vendidos nas Zonas A (14,61% do total), B (12,36%) e C (10,11%). Os de dois dormitórios foram maioria nas Zonas D (13,48%) e E (13,48%).

Bairros da Zona C lideram locação de residências
A maioria dos imóveis alugados na Capital em Janeiro (56,05%) está em bairros da Zona C, como Cambuci, Ipiranga e Jabaquara. Na sequência vêm a Zona D (17,62% das locações), a E (12,51%), a B (9,11%) e a A (4,71%).

Foi na Zona C que a pesquisa CreciSP encontrou o apartamento mais barato alugado em Fevereiro – R$ 600,00 por quitinetes. O aluguel mais caro de apartamentos foi dos com três dormitórios na Zona A, R$ 4.000,77 em média.

Casas de dois cômodos na Zona D foram os imóveis com aluguel mais barato em Janeiro, alugados por R$ 465,38 em média. Os mais caros também foram casas – R$ 4.272,22 por residências de três dormitórios na Zona B.

Os novos inquilinos alugaram seus imóveis oferecendo como garantia de pagamento do aluguel o seguro de fiança (32,83%), o depósito de três aluguéis (30,43%), o fiador (21,22%), a caução de imóveis (2,6%) e a cessão fiduciária (1,8%).

Nas 247 imobiliárias pesquisadas, estavam inadimplentes em Fevereiro 4,28% dos inquilinos, percentual 3,63% superior aos 4,13% que estavam devedores em Janeiro.

As imobiliárias também relataram que o volume de imóveis devolvidos por inquilinos em Fevereiro equivaleu a 57,66% do total alugado, sendo 34,2% por motivos financeiros e 65,8% por outras razões, como mudança de imóvel. Esse percentual de devoluções foi 40,74% menor que o apurado em Janeiro, quando representaram 97,3% das novas locações.