Em um cenário no qual os fundos imobiliários já não vinham bem devido a elevada taxa de juros (13,75%), a crise desencadeada pelas grandes empresas varejistas, como a Americanas, Marisa e Tok&Stok, fez o mercado dessas aplicações financeiras virar de pernas para o ar e dar muita dor de cabeça aos investidores. Mas isso não significa que o setor imobiliário, de tijolos, também passa por dificuldades. Pelo contrário. Na área dos imóveis usados e para locação, os preços explodiram nos últimos meses. Os valores dos alugueis, por exemplo, subiram três vezes mais do que a inflação, exatamente porque os juros altos tornaram inviáveis financiamentos bancários de unidades novas. Enquanto as vendas dessas moradias estão subindo de acordo com a inflação (5,79%), a comercialização de unidades usadas praticamente acompanharam os valores da locação e esquentaram as vendas setoriais. No sentido inverso, o que provoca a fuga do investidor dos fundos imobiliários é o deslocamento para aplicações em renda fixa, um investimento mais conservador, segundo os analistas no segmento. “O custo do dinheiro está elevado e impacta negativamente todo o mercado imobiliário, trazendo um baixo crescimento econômico e desarticulando o setor produtivo”, aponta Jonata Tribioli, especialista em investimentos imobiliários.

Com o aumento do risco de crédito e inadimplência das empresas varejistas que alugam imóveis comerciais ou galpões logísticos, os fundos com carteiras diversificadas se saem melhor. “O mercado costuma precificar o segmento como um todo, mas, na verdade, cada fundo tem suas estratégias e singularidades”, avalia Marcus Cardone, head de locação da Trax Investimentos. “É importante que o investidor tenha em mente os riscos inerentes à carteira dos fundos imobiliários nos quais investe, para não ser pego de surpresa com as oscilações”, alerta Lana Santos, especialista em fundos imobiliários e sócia da Acqua Vero.

Com a mudança de cenário em que os fundos imobiliários de papel continuam em crise no primeiro semestre deste ano, quem tem imóveis para alugar está ganhando dinheiro, mas, por outro lado, tem preocupado sobremaneira os inquilinos próximos de renovar seus respectivos contratos. Nos últimos 12 meses, a alta acumulada dos alugueis chega 17,05% de acordo com o último Índice FipeZap. Na cidade de São Paulo, segundo o Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (CreciSP), as locações cresceram 58% e a venda de imóveis usados teve alta de 10% em comparação com janeiro.

O editor Erick Toledo, por exemplo, está sentindo na pele a alta dos preços. Recém-chegado de uma temporada no exterior, ele está hospedado na casa de sua mãe e, o que era para ser provisório, tem se prolongado. “Estou buscando morar relativamente próximo ao Metrô para facilitar a locomoção”, conta. Ele procura, há mais de três meses, por um imóvel para alugar na Barra Funda, zona Oeste, ou nos bairros de Vila Mariana ou Saúde, na zona Sul da capital paulista, mas tem encontrado muita dificuldade para achar o apartamento ideal. Conforme levantamento feito pelo CreciSP, os bairros desejados por Toledo são os que têm mais procura neste momento para locação em São Paulo. “A maioria dos imóveis alugados na capital paulista em janeiro (56,05%), estão na região Central e Sul”, explica José Augusto Viana Neto, presidente da entidade. “Com o crédito mais caro e mais difícil de conseguir, a saída para a maioria das famílias é o aluguel”, completa.

A alta de 0,42% no Índice FipeZap+ de venda residencial de imóveis novos em relação aos últimos meses representa uma ligeira aceleração, mas ainda configura um ritmo estável de valorização das propriedades, um movimento que se mantém desde o ano passado. Pedro Tenório, economista do DataZap+, ressalta que o primeiro trimestre deste ano apresentou uma alta de 1,10% nos preços de venda de imóveis residenciais, resultado que é inferior ao IPCA do período (+2,70%). “Caso a inflação recue mais rapidamente e os juros voltem a patamares mais baixos, devemos observar o ritmo dos preços aumentar ainda este ano”, comenta.

A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) entende que o Banco Central precisa urgentemente reduzir a taxa Selic, pois os juros altos são entrave para financiamentos habitacionais de médio e alto padrão. “A principal fonte de financiamento para compradores de imóveis de baixa renda é o FGTS, que não é influenciado pela Selic. Já os financiamentos habitacionais de médio e alto padrão são mais impactados pelas elevadas taxas de juros”, explica Luiz França, presidente da Abrainc. A jornalista Anna Karina Spedanieri até já tinha escolhido um apartamento com dois dormitórios, na região do Cambuci, em São Paulo, com preço atrativo e custo-benefício atrativo, mas a alta dos juros inviabilizou o financiamento para efetuar a compra. “Já tenho um apartamento onde moro, que está quitado, e queria comprar outro como investimento. Esse apartamento pelo qual me interessei estava avaliado em R$ 500 mil, um valor abaixo do mercado para o tamanho dele na região que escolhi, mas quando fui financiar no banco ficou inviável. Eu acabaria tendo que pagar quase três apartamentos. Então, resolvi esperar”, explica.

O executivo da Abrainc acredita que, apesar dos desafios, o mercado imobiliário deve seguir com bom desempenho neste ano, com indicadores apontando para melhora na renda e consumo dos brasileiros. “Nossa perspectiva é positiva e alguns dos principais indicadores macroeconômicos apontam no sentido de que poderemos ter melhores momentos”, diz.