A especulação imobiliária aumentou na cidade de São Paulo. É o que aponta nova edição do Índice Especulômetro EXAME-Loft, que reúne a EXAME com a Loft, uma das principais startups dedicadas ao mercado de imóveis no país. A especulação imobiliária é medida por meio da diferença média de preço entre o valor pedido pelo proprietário e o efetivamente acertado em contrato.

A Loft analisa os valores anunciados e os dados do ITBI (imposto sobre transações imobiliárias) divulgados pela Prefeitura de São Paulo. Em fevereiro, na cidade, a especulação média é de 17,39%, o que representa aumento de 0,07 p.p em relação ao mês de janeiro (17,32%). Na comparação com jun/22 (início da série), o indicador acumula alta de 0,78 p.p.

Entre os bairros analisados, os maiores indicadores de especulação são Paraíso (28,12%), Vila Clementino (29,17%) e Barra Funda (33,10%).

Sobre o bairro do Paraíso, Rodger Campos, economista da Loft afirma que a região vem apresentando uma tendência de alta na especulação. Os principais elementos da especulação são a elevação do preço por metro quadrado pedido, a idade do imóvel (36 anos) e a tipologia (88 m²) associada com o reflexo do aumento de vendas. Na Vila Clementino, o preço por metro quadrado médio dos anúncios apresentou elevação acima do preço por metro quadrado médio das transações, a tipologia média transacionada foi de 60 m² e idade de 29 anos. Em razão da alteração dos imóveis transacionados no bairro, imóveis menores, a especulação apresentou ampliação.

Já Barra Funda, o preço médio por metro quadrado dos anúncios apresentou elevação, enquanto o preço médio das transações reduziu. O mix de imóveis transacionados alterou, vendendo imóveis maiores (85m²) e a idade média dos imóveis transacionados segue constante. A Loft destaca que o bairro segue aquecido e o indicador de especulação apresenta tendência de alta.

Onde a especulação reduziu
Os bairros com menores indicadores de especulação são Limão (0,53%), Cangaíba (0,87%) e Jardim Europa (4,44%).

No caso do Limão, o preço por metro quadrado das transações tem convergido para o preço por metro quadrado médio dos anúncios, o que justifica a redução do Especulômetro neste mês. A idade média das transações (13 anos) e a tipologia média (52 m²) mantiveram-se estáveis. Entre explicações estão o aumento do total de empreendimentos transacionados explica o bairro a reversão do ranking neste grupo de bairros.

No bairro da Cangaíba, preço por metro quadrado das transações se ampliou, enquanto o ppm médio dos anúncios reduziu. A tipologia média transacionada foi de 50 m² e a idade de 15 anos. De acordo com a Loft, osmóveis mais novos e com tipologias padrão tendem a obter referência no mercado e, portanto, apresentam menos volatilidade nos preços.

Já no Jardim Europa: o ppm dos anúncios e transações reduziram, a tipologia média transacionada foi de 146m² e idade de 51 anos. O bairro neste mês reverteu a tendência do Especulômetro de um indicador negativo para um indicador positivo.

O que pode reduzir a especulação?
Campos disse ainda que o cenário macroeconômico permanece com custo de crédito elevado e salário médio abaixo do período pré-pandemia, mas a massa salarial é maior do que a observada antes da pandemia e a taxa de desemprego está em declínio. As expectativas do mercado com o retorno de política pública de incentivo ao setor imobiliário e melhoria no mercado de trabalho (a despeito da qualidade do trabalho) são elementos que podem aquecer o mercado e contribuir com o descasamento entre preços pedidos e transacionados.“Melhorias do mercado de trabalho e expectativas de incentivos fiscais aquecem a demanda e os vendedores buscam aumentar o ágio decorrente da transação”, explica.