A taxa Selic mais alta dos últimos cinco anos tem provocado um comportamento inusitado no mercado imobiliário. Mesmo quem tem dinheiro em conta, disponível para quitar um imóvel à vista, tem optado por financiar a compra. Como os juros desse crédito estão menores do que o retorno de investimentos em renda fixa, se torna mais vantajoso deixar a quantia aplicada e pagar a dívida com o rendimento do que se descapitalizar de uma única vez.

Essa oportunidade tem alavancado a venda dos imóveis mais caros. Segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), nos sete primeiros meses de 2022, em relação ao mesmo período do ano passado, as vendas no segmento de Médio e Alto Padrão (MAP) acumularam alta de 91,5%, com 26.522 imóveis comercializados. Em contrapartida, o Casa Verde e Amarela (CVA), voltado à moradia popular, teve oscilação de apenas 1,2%, com a venda de 69.201 moradias.

No Grupo Loft, dentre os clientes que adquiriram imóveis a partir de R$ 1,5 milhão em São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte no terceiro trimestre, 56% usaram financiamento, contra 44% que pagaram à vista.

Filipe Camargo, diretor de Vendas da Loft, diz que estudos recentes realizados pela empresa mostram que, ao financiar R$ 1,2 milhão em 30 anos e com taxa de juros hipotética de 9,5%, o custo efetivo total, que considera demais despesas da operação, é de 10,16%, ao passo que uma simples aplicação no Tesouro Selic remunera atualmente bem mais: 13,75%.

Condições dos bancos

As taxas de crédito imobiliário em grandes bancos rondam esse patamar. O Itaú oferece financiamento para qualquer valor de imóvel, em até 420 meses, taxa a partir de 9,5% ao ano do início ao fim do contrato, com atualização do saldo devedor pela TR. A Caixa, por sua vez, tem uma linha com tarifa fixa de até, no máximo, 10,75% ao ano, para parcelamentos em até 360 meses.

No Banco do Brasil, financiamentos de apartamentos acima de R$ 1,5 milhão têm taxas a partir de 9,39% a.a. mais TR, que variam conforme perfil do cliente, e podem ser feitos em 360 parcelas. Já o Bradesco tem uma linha pós fixada “Poup Mais” de 9,16% a.a, composta de taxa fixa de 2,99% a.a. + remuneração da poupança, cujo teto é 6,17% a.a. O Santander pratica uma taxa efetiva a partir de 9,49% mais TR ao ano.

O analista de investimentos da Rico, Antonio Sanches, explica que, ao fazer esse tipo de investimento combinado, é necessário escolher uma aplicação com liquidez, que permita fazer o resgate sem ser prejudicado. Investimentos pós-fixados, como Tesouro Selic e CDBs com liquidez diária são boas opções.

Nos cálculos dele, para comprar um imóvel de R$ 1,5 milhão, financiando R$ 1,3 milhão com o objetivo de pagar as parcelas com o rendimento de uma aplicação de renda fixa, é necessário ter, no mínimo, R$ 1,2 milhão acumulado.

— É uma conta com muitas variáveis, mas se tem um investimento aplicado a uma mesma taxa do seu financiamento, no final do prazo, você terá 1,5 milhão investido, um imóvel de R$ 1,5 milhão e, muitas vezes, o saldo devedor pago ao longo do financiamento pode ser compensado pela valorização do bem nesses anos — estima Sanches.

Risco de ganho menos à frente

O professor de finanças do Ibmec RJ, Gustavo Moreira, alerta, porém, que a operação tem riscos. Embora atualmente o ciclo de alta da taxa básica de juros da economia brasileira impulsione o retorno corrente dos investimentos de renda fixa, o contexto pode se alterar.

— Caso a taxa básica seja reduzida, o retorno tende a ser comprimido. Consequentemente, os ganhos da aplicação serão menores e podem chegar a um patamar inferior a parcela do financiamento. A escolha, então, se provaria inadequada. O investidor teria que consumir seu patrimônio para honrar com suas obrigações — adverte o professor.

Para Moreira, dar uma entrada maior para ter um saldo financiado menor pode ser a melhor opção:

— Com isso, a exposição à queda nos retornos é mitigada. Sem falar na menor tentação de usar a reserva disponível para outros gastos — opina.

Conforto para morar

O diretor comercial da Cyrela, Marcel Vieira, diz que a maioria das vendas de alto padrão tem sido para pessoas que desejam morar nos imóveis, construídos em boa localização e com infraestrutura cada vez mais completa.

— Esse modelo de negócio de trazer infraestrutura, piscina, academia, parquinho, quadra, dá muito certo. É uma vida dentro do condomínio — lembra. — Fizemos este ano um lançamento de alto padrão, a custo de R$ 25 mil o metro quadrado, e vendemos 90% das unidades.

Filipe Camargo, da Loft, corrobora e afirma que 90% dos apartamentos de alto padrão visitados na plataforma possuem algum tipo de lazer incluso no condomínio, sendo playground, academia e salão de festas os atributos mais procurados. Ainda acrescenta que os tipos de imóveis mais buscados a partir de R$ 1,5 milhão são com dois ou mais quartos e pelo menos uma suíte.

— Os principais investimentos desse tipo têm sido feitos em Ipanema, Leblon, na Lagoa, no Rio, e no Jardim Paulista e Brooklin, em São Paulo — revela.