A Câmara Municipal de São Paulo vai votar, na segunda-feira, o projeto de revisão do Plano Diretor Estratégico (PDE), que estabelece as diretrizes para construções e prevê parâmetros para o adensamento da cidade. O projeto de lei já foi votado em primeiro turno e agora está modificado para a nova votação em meio a intensas críticas de urbanistas, movimentos sociais e associações de moradores. Eles dizem que o texto não resolveria os problemas habitacionais da capital e, na verdade, liberaria uma maior verticalização em miolos de bairros. O projeto estava previsto para ser analisado nesta sexta, mas como o novo texto não foi fechado ainda, a votação foi adiada para segunda-feira.

Um dos pontos de maior destaque é a ampliação dos chamados eixos de estruturação da transformação urbana, que são as áreas no entorno de estações de metrô e trem e corredores de ônibus. Em uma faixa de até 600 metros de estações e 300 metros de corredores de ônibus, é permitido construir até quatro vezes o tamanho do terreno, possibilitando prédios mais altos. Isso porque o Plano Diretor de 2014, que está em vigência, tinha como objetivo aumentar a oferta de moradia perto do transporte público, desincentivando o uso do carro e aproximando as pessoas do trabalho. A ideia era que, com maior oferta, os preços cairiam.

Agora, a proposta é aumentar o raio de influência dos eixos para 800 metros de distância do metrô e trem e 450 em relação aos corredores de ônibus. Na prática, os eixos ficam maiores e adentram os miolos dos bairros, permitindo prédios mais altos em vias nas quais atualmente eles não são autorizados.

Também foi ampliado o coeficiente de aproveitamento em áreas consideradas “centrinhos” de bairros, onde há um comércio local. Hoje, nesses locais é possível construir duas vezes o tamanho do terreno, mas, pela proposta, poderá se construir até três vezes.

Urbanistas criticam
Fernando Tulio, diretor do Instituto ZeroCem e professor de urbanismo social no Insper, é autor de um estudo segundo o qual a cidade já tem áreas suficientes para atender à demanda do mercado até 2035, levando em consideração a média de novas construções dos últimos anos. Por isso, não haveria necessidade de ampliar os eixos uma vez que certos bairros como Água Branca e a região da Faria Lima, na Zona Oeste, têm projetos específicos de adensamento e também permitem construções maiores.

— Há um estoque de áreas transformáveis que é suficiente para a produção imobiliária, levando em consideração o volume histórico — aponta.

Margareth Uemara, coordenadora de urbanismo do Instituto Pólis, explica que o adensamento ao longo dos eixos já não deu certo porque a diretriz inicial compreendia prédios próximos ao transporte público e que seriam destinados à população de baixa renda, o que não ocorreu:

— A revisão deveria avaliar o que deu errado e fazer pequenas alterações no que não atendeu às diretrizes do Plano Diretor. Mas a prefeitura não monitorou o que foi construído, se as habitações de interesse social foram de fato destinadas à população de baixa renda. Quando se permitem prédios maiores, é preciso analisar a capacidade de suporte dos bairros, se terá água, drenagem, esgoto, se não haverá sobrecarga na infraestrutura existente. E cria uma sobrecarga de veículos, um problema de mobilidade, porque os prédios continuam sendo construídos com vagas de garagem.

Levantamento feito pelo laboratório Arq.Futuro de Cidades, do Insper, mostra que a ampliação dos eixos fará com que essas áreas representem 14,5% do território da capital, contra os 5,6% atuais. Bairros como Vila Prudente e Tatuapé, na Zona Leste, e Lapa, na Zona Oeste, podem ser alguns dos mais transformados caso o projeto vire lei.

Custo político
A revisão do Plano Diretor foi enviada pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB) à Câmara Municipal em janeiro, mas, em maio, o relator Rodrigo Goulart (PSD) anunciou um substitutivo que trouxe diversas inovações, como a ampliação dos eixos de transporte público para até um quilômetro e a possibilidade de que as empreiteiras pagassem a outorga onerosa — taxa que as construtoras pagam à prefeitura em troca do direito de erguer seus prédios — por meio de obras, e não mais em dinheiro como é feito hoje.

As propostas geraram críticas severas e o custo político para Nunes e para sua base na Câmara foi alto, tanto que na última segunda-feira o relator anunciou uma série de recuos. A discussão na casa também deixou explícita uma disputa de narrativas entre governo e oposição que antecipam temas que devem ser amplamente explorados na eleição municipal de 2024. Nunes tem apostado na habitação como uma de suas principais bandeiras.

O vereador Rubinho Nunes (União), que preside a Comissão de Política Urbana, afirma que o atual Plano Diretor “fracassou em diversos tempos” e que a proposta da Câmara dá incentivos para habitações de interesse social.

— São críticas rasas, a oposição e as entidades buscam demonizar o mercado imobiliário. Queria que ouvisse o Guilherme Boulos sobre invasão de propriedade? Foram incluídas demandas da oposição, como a transformação em parque da área ao lado do parque Burle Marx, e a demanda por habitação de interesse social foi atendida. A crítica ao setor imobiliário é enviesada — argumenta o parlamentar.

Em nota, a Prefeitura afirmou que não vai comentar o projeto que está em elaboração no Legislativo. Procurada, a Secovi-SP, que representa o mercado imobiliário, não respondeu.

Microapartamentos
Nos últimos anos, a cidade vive um ‘boom’ de microapartamentos, o que é explicado em parte por incentivos dados pela própria legislação e por uma tendência do mercado imobiliário. Isso porque a lei em vigor prevê que a outorga pode ser mais barata para apartamentos de até 50 metros quadrados. Com a revisão, a proposta é deixar mais caro construir apartamentos de até 30 metros quadrados. A partir dos 31 metros quadrados, a taxa é menor até o limite de 70 metros quadrados. Como a ideia é não incentivar apartamentos muito grandes, unidades com área a partir de 71 metros quadrados pagam uma taxa maior.

Outra maneira pela qual o projeto pretende frear os microapartamentos é por meio da limitação da vaga de garagem. Isso porque, pela proposta, passam a não ter direito à vaga os apartamentos que têm até 31 metros quadrados de área. Pela legislação em vigor atualmente, cada apartamento tem direito a uma vaga, independentemente do tamanho. Inicialmente, a proposta da prefeitura enviada em janeiro previa a vaga para unidades a partir de 35 metros quadrados.

O que ocorre na prática é que os novos empreendimentos imobiliários têm uma variedade de unidades, de estúdios a apartamentos maiores, e geralmente os com maior metragem ganham duas vagas de garagem enquanto os microapês ficam sem nenhuma, o que foi comprovado pela reportagem em uma simulação de compra de estúdios de 24 metros quadrados em três imobiliárias diferentes. Sara Abdo, de 30 anos, mora em um prédio do tipo e a vaga de garagem foi decisiva na hora de comprar seu imóvel de 35 metros quadrados. Seu apartamento tem um quarto separado e não é considerado estúdio, por isso tinha direito à vaga.

— Agrega valor ao imóvel em caso de venda ou locação e também no aluguel exclusivamente da garagem. Sei de amigos que só escolheram apartamentos com um dormitório, e não o estúdio, justamente porque tinha garagem. Atualmente, moro no imóvel e escolhi não ter carro, então alugo a garagem para um vizinho. Vejo muito valor na proposta de um imóvel de fácil acesso localizado próximo a estrutura de transporte coletivo, deixa a vida com mais possibilidades. Por outro lado, se for comprar outro imóvel, vou priorizar opções com garagem por uma questão de comportamento social. Por mais que muitas pessoas prefiram transporte público, o veículo particular ainda ocupa um espaço importante e tem seu lugar em situações pontuais de pessoas com poder aquisitivo — opina.

Bianca Tavolari, professora do Insper e pesquisadora do Centro Brasileiro de Análise e Planejamento (Cebrap), diz que há uma série de recuos importantes, mas é preciso ver como ficará a redação final, que só será divulgada nesta quinta. Com isso, haverá apenas quatro dias entre o conhecimento do texto e a votação, na segunda.

— A ampliação dos eixos continua sendo muito problemática porque o ponto todo não é a distância do transporte público, é a qualidade da construção. A gente está construindo apartamentos de alto padrão ou estúdios não residenciais do lado do metrô, e não habitação de interesse social — aponta Tavolari.