São Paulo — O projeto de revisão da Lei de Zoneamento da capital paulista que a gestão do prefeito Ricardo Nunes (MDB) prepara para enviar à Câmara Municipal nos próximos dias libera a construção de superprédios, com potencial construtivo equivalente a quatro vezes o tamanho dos terrenos e sem limite de altura, no miolo de bairros nobres de São Paulo cobiçados pelo mercado imobiliário.

A proposta do novo zoneamento da cidade é um detalhamento minucioso das diretrizes urbanísticas previstas no Plano Diretor Estratégico (PDE), sancionado em julho. Enquanto o PDE define regras gerais de desenvolvimento urbano, como quais regiões da cidade devem receber mais prédios e, portanto, mais moradores, o zoneamento determina os tipos de uso dos imóveis e limites de construção em cada quarteirão.

O Plano Diretor definiu uma série de áreas especiais da cidade, chamadas Zonas de Estruturação Urbana (ZEUs), próximos aos principais eixos de transporte público — estações de metrô e corredores de ônibus —, permitindo construções maiores para adensar essas regiões. Cabe ao projeto de zoneamento delimitar exatamente quais lotes serão inseridos nas ZEUs e poderão abrigar superprédios na cidade.

Seis parques do Ibirapuera
Ao todo, a cidade tem 64 km² de áreas classificadas como ZEUs. O projeto proposto por Nunes retira 5,7 km² dessas zonas e acrescenta outros 15 km². Na prática, caso a Câmara Municipal não altere a proposta, essa área vai aumentar 9,4 km², o equivalente a quase seis parques do Ibirapuera, onde será possível construir torres gigantes.

Um mapa destacando apenas as quadras que sofrerão esse tipo de mudança foi publicado pela Prefeitura nessa terça-feira (19/9). Foi a primeira representação visual liberada sobre a revisão do zoneamento desde que o tema começou a ser discutido na cidade, em 2017.

A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento liberou também arquivos de dados com as novas regras, o que permitiu ao Metrópoles calcular o impacto da mudança em toda cidade e constatar quais bairros poderão ganhar mais arranha-céus. O mapa detalhado, em formato PDF, está disponível em uma página especial da secretaria.

Impacto nos bairros nobres
No Itaim Bibi, zona oeste da capital, por exemplo, as quadras entre as ruas Pedroso Alvarenga e Tabapuã, que hoje são classificadas como “zonas mistas” ou “zonas de centralidades” — onde o limite de construção nos terrenos são de imóveis de até duas vezes sua área —, poderão ter edifícios do mesmo tamanho dos arranha-céus da Avenida Rebouças, sem limite de altura.

Nas imagens abaixo, as áreas em azul são as ZEUs já existentes. As áreas em vermelho são as novas áreas do tipo, que estão na proposta. Áreas em amarelo são ZEUs existentes, mas que a Prefeitura quer transformar em zonas menos permissivas).

ITAIM

Outro bairro no qual as mudanças são acentuadas na proposta é o Brooklin, na zona sul. Ali, a proposta é de liberação inclui 43 quadras em ruas como Indiana, Pensilvânia e Florida, que hoje são ocupadas majoritariamente por casas.

BROOKLIN

Já nos nos Jardins, as quadras da Rua Haddock Lobo entre a Alameda Franca e a Rua Vitório Fasano, que também são zonas mistas ou de centralidades, também devem ser alteradas para ZEUs.

JARDINS

Discussões na Câmara
As áreas determinadas pela Prefeitura são apenas uma proposta, resultado de demandas feitas por pessoas que acompanham o assunto, de vital importância para a cidade, nas audiências públicas realizadas pela Prefeitura. A proposta original era que esses mapas fossem “pintados” (tivessem o zoneamento definido) pela Câmara Municipal.

O mercado imobiliário — e proprietários de terrenos em geral — têm interesse em acompanhar as discussões porque, dependendo dos limites construção e do uso para cada imóvel, o preço da terra pode crescer ou diminuir.

Os vereadores da Câmara Municipal esperam discutir o zoneamento da cidade ao longo dos próximos três meses, aprovando o projeto até dezembro.