Nos últimos doze meses, o preço dos aluguéis na região metropolitana de São Paulo subiu cerca de 11,03%, segundo dados da startup Quinto Andar. A plataforma registrou em agosto o 12º mês consecutivo de alta nos preços.

A tendência é similar ao observado pelo Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), que observou uma alta de 8,59% entre agosto de 2021 e o mesmo mês deste ano. O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), mensurado pela Fundação Getulio Vargas (FGV), também apresenta dados similares, apesar de avaliar as cidades de São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre. No acumulado de 2022, o aluguel teve um crescimento de 9,96%. De acordo com o pesquisador Matheus Peçanha, do Instituto Brasileiro de Economia, esse crescimento é mais acelerado do que o observado desde 2019, motivado principalmente pela manutenção dos preços durante a pandemia. “É muito fora da curva porque temos os proprietários tentando ajustar por dois anos praticamente o valor. A variação média deve ficar em torno dos 11%, mais que o dobro do IGP-M, que deve ficar na casa dos 5%”, afirma. Com isso, moradores da região iniciaram um movimento de busca por aquisições de imóveis, dando preferência a apartamentos de um a dois dormitórios, com metragens entre 30m² e 60m², considerados pequenos ou de menor metragem. Os valores desses imóveis podem ser encontrados a partir de R$ 180 mil, na planta com entrega prevista entre 12 e 24 meses. Além do valor do aluguel, quatro fatores incentivam esse aquecimento do mercado de apartamentos menores: o Plano de Intervenção Urbanística do Estado; a acessibilidade de preço dos apartamentos menores; a busca pela primeira moradia própria, com aumento da participação da população mais jovem, e a busca por mais mobilidade urbana.

Segundo a pesquisa do mercado imobiliário, produzida pela Secovi-SP, sindicato do setor, houve um crescimento de 22,9% na comercialização de imóveis em São Paulo entre setembro de 2021 e o mesmo período deste ano. Foram apuradas 69.812 unidades vendidas no acumulado de outubro de 2021 a setembro de 2022. Apenas no mês passado, a cidade de São Paulo registrou o lançamento de 8.225 unidades residenciais. Apartamentos entre um e dois dormitórios representam 91% dos lançamentos e 93% das vendas do mês passado. Imóveis na faixa de 30 m² até 65m² de área útil corresponderam a 90% das vendas e 85% dos lançamentos. Imóveis com valor entre R$ 240 mil e R$ 500 mil registraram maior volume de lançamentos, com 76% e a maior quantidade vendida com 81%.

“Os apartamentos de menor valor, com um ou dois dormitórios, têm uma velocidade maior de vendas e representam uma quantidade maior de lançamentos. As pessoas preferem esse tipo de imóvel primeiro porque tem um ticket menor, segundo porque é a entrada da maioria das pessoas no mercado de imóveis e também porque a população mais jovem, que antes vivia de aluguel, hoje tem a possibilidade de compra. O financiamento imobiliário é atrelado à caderneta de poupança ou ao fundo de garantia, que estavam na faixa de 7% ao ano e foi para 9%. O valor não subiu na mesma magnitude que a taxa Selic porque não tem essa relação direta. Hoje, a taxa de financiamento está abaixo da Selic. Quem compra com financiamento imobiliário está pagando juros negativos, aplica o dinheiro a um valor maior do que o do financiamento, o que incentiva a compra. Desde a época da pandemia, o mercado está indo bem. Devemos fechar o ano com uma estabilidade em relação ao ano anterior, com um pequeno crescimento da ordem de 5%”, observa Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP.

Diretora regional de São Paulo da Construtora Tenda, Daniela Ferraz observa que o mercado está aquecido por conta da manutenção do emprega e pelo desejo dos moradores da região de saírem do aluguel. “Houve um aumento no preço dos aluguéis, o que acaba pressionando famílias a procurarem a aquisição. O centro tem uma característica diferente porque temos uma legislação que incentiva a produção de imóveis menores. É uma região onde tem transporte, tem emprego, então a legislação faz esse incentivo para haver uma oferta maior. Por isso, você vai encontrar muitos imóveis de um dormitório ou do tipo estúdio. Todos os empreendimentos próximos a transporte têm tido um bom resultado de vendas. Isso não se aplica só ao centro mas a toda a região metropolitana de São Paulo. Tem bastante oferta e possibilidades por causa da malha ferroviária extensa. Não são imóveis para investimento, mas para moradia”, avalia. Daniela ainda complementa que o aperto inflacionário durante a pandemia gerou um ônus excessivo com aluguel, o que diminui o poder de compra do consumidor. Nesse cenário, segundo a executiva, em muitas situações a prestação de uma aquisição se torna mais acessível do que o aluguel.

CEO da construtora Tarjab, Carlos Borges aponta que o público de menor renda representa a maior parcela de mercado, por isso as empresas do setor tendem a oferecer mais soluções voltadas para esse segmento. “Nos últimos dois anos, com o grande aumento do custo de obras acima da inflação do país, houve uma migração para empreendimentos de maior padrão, pois são mais resilientes em relação ao preço de venda. Os lançamentos na cidade de São Paulo tiveram uma diminuição no seguimento popular, muitas empresas subiram um degrau no padrão dos empreendimentos. Além disso, todas as empresas estão otimizando seus custos e procurando simplificar os acabamentos. Daqui para frente, acreditamos em uma estabilidade no custo de produção e a tendência é um aumento dos empreendimentos voltados para o público de menor renda, que representam a maior parcela de mercado. Embora existam muitas pessoas que moram sozinhas e exista uma demanda firme para unidades pequenas, o Plano Diretor estimula de forma artificial a construção destas unidades em algumas situações”, analisa.

O Plano Diretor de São Paulo é uma ferramenta de planejamento para o mercado imobiliário. Entre os seus objetivos está acomodar o crescimento urbano nas áreas subutilizadas dotadas de infraestrutura e no entorno da rede de transporte coletivo. Entre as suas determinações está a de apenas uma vaga de estacionamento por unidade habitacional de até 70m². Essa determinação incentiva a construtoras a apostar em apartamentos menores para oferecer mais vagas às unidades maiores. Diretor de incorporação da construtora Gafisa, Luis Ortiz avalia que os apartamentos menores foram uma forma do mercado imobiliário enfrentar o Plano Diretor. “A partir disso, o setor começa a entender que tem um mercado interessante nesse sentido. Há 30 anos, era acessível comprar um primeiro imóvel com dois ou três dormitórios. Como o preço subiu bastante, as unidades menores costumam ser um bom veículo para esse primeiro imóvel. Por volta de 2015, esse ainda era um mercado de nicho, mas a mudança das políticas de zoneamento e da própria sociedade, as construtoras enxergaram uma oportunidade de mudar sua estratégia com os produtos de consumo de valor mais baixo. Além disso, esse tipo de imóvel tem evoluído do ponto de vista arquitetônico. Antes você tinha o estúdio com um ambiente único, hoje você já encontra projetos mais confortáveis e arejados”, pondera.

Presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), Luiz França também observa o aquecimento no setor e a importância de projetos com áreas comuns mais completas na escolha de aquisição. “O volume de imóveis novos vendidos no Brasil acumula um crescimento de 14% nos sete primeiros meses de 2022, quando comparado com o mesmo período de 2021. Os bons números do setor se explicam pela boa oferta de crédito imobiliário. Outros indicadores como a queda no desemprego, crescimento no PIB em 2022 acima do esperado e arrefecimento dos custos de construção e inflação também estão contribuindo para manter o bom volume de vendas no setor. Para o mercado de baixa renda, houve uma melhora ao longo de 2022 das condições de financiamento por meio de mudanças nas regras do programa de habitação popular. O programa de habitação popular deve continuar crescendo, o que vai permitir que o consumidor de baixa renda tenha acesso a compra de moradia. Agora, um imóvel é enxergado como uma extensão do seu ambiente de trabalho e lazer. Por isso, a incorporação imobiliária trabalha cada vez mais em projetos pensando no home office, espaços coworking nos condomínios, imóveis conectados, transformação das portarias em terminais de logística e a valorização das áreas verdes”, completa.