O preço de venda dos imóveis residenciais subiu em média 0,42% em março, de acordo com o índice FipeZap+, que acompanha o mercado imobiliário em 50 cidades brasileiras. O avanço acelerou em relação a fevereiro, quando o indicador subiu 0,38%, e ficou também acima da elevação de 0,05% no Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), o indexador de referência em contratos de aluguéis – por isso também conhecido como a “inflação do aluguel”.

A alta no índice FipeZap+ de março só ficou mesmo abaixo do avanço na prévia da inflação geral no mercado (IPCA-15), de 0,69% no último mês. O resultado representa uma alta real no acumulado dos últimos 12 meses, ou seja, uma alta acima do aumento de preços do resto do mercado nesse período.

Enquanto a inflação subiu 4,63% de março de 2022 até o mês passado, os valores de vendas de imóveis aumentaram 5,66% nesse mesmo intervalo. Já o IGP-M subiu módico 0,17% no mesmo horizonte temporal. Mas, ainda que considerado referência para reajuste do aluguel, as variações do preço de locação residencial no mercado brasileiro ficaram bem acima desse indicador.

No acumulado do primeiro trimestre deste ano, os valores de venda do imóvel residencial subiram em média 1,10%, menos que a inflação ao consumidor (+2,07%) nesse período. Há de se considerar, no entanto, que o IPCA foi bastante afetado neste começo de ano com a reoneração parcial dos tributos federais nos combustíveis, um núcleo que pressionou o indicador – e, claro, não tem nenhum peso sobre o índice FipeZap+.

*dado referente à leitura prévia do IPCA de março/2023

As únicas cidades em que os preços dos imóveis residenciais recuaram em março foram: Porto Alegre (-0,20%); Brasília (-0,17%); Vitória (-0,15%); e Curitiba (-0,03%).

Mas no trimestre apenas Vitória escapou da alta. Na capital capixaba, o valor de venda dos imóveis caiu 4,3% de janeiro a março. Uma realidade invejável para 44 cidades monitoradas pelo índice onde os imóveis residenciais ficaram mais caros nesse período.

O motivo, no entanto, pode não ser de causar tanta inveja assim. A queda pode estar ligada a um reajuste natural do mercado imobiliário em Vitória, que tem o quarto metro quadrado mais caro do país e possivelmente uma demanda que não consegue absorver essa oferta.

Qual é o metro quadrado mais caro do Brasil?
Pode parecer surpreendente, mas o metro quadrado residencial mais caro do Brasil não está em São Paulo, Rio de Janeiro ou Brasília. Sequer está em uma capital. Em vez desses lugares, quem deseja morar ou ter um imóvel residencial no litoral norte de Santa Catarina precisará desembolsar uma boa grana, já que a região concentra os dois munícipios com o teto mais valorizado do país.

Em Balneário Camboriú (SC), o preço médio do metro quadrado dos imóveis residenciais estava em R$ 11.876 em março, de acordo com o levantamento. A segunda cidade mais cara de comprar casa é a também catarinense Itapema, que passou por uma recente explosão de demanda por moradia, e os preços do mercado alavancaram. Em março, o metro quadrado estava em R$ 11.037.

Itapema também virou reduto de investimento imobiliário de celebridades, atletas e artistas, como Neymar, Alexandre Pires e Zezé di Camargo. Por quê? Bom, para começar, o município está quase colado em Balneário Camboriú e, diante dos limites do território, o fenômeno mercadológico “transbordou” para a cidade vizinha.

Completando o pódio dos munícipios com o preço médio de venda de imóveis mais caro do país – aí, sim – aparece a cidade de São Paulo, onde o metro quadrado de venda fica em R$ 10.304. Neste caso, além de se tratar da maior metrópole da América do Sul, é também o principal centro financeiro no país, por isso acaba atraindo uma demanda mais capitalizada, o que pressiona os preços no mercado como um todo.

Mas a ocupação da capital está ligada aos fluxos migratórios dentro do Brasil, o que acontece há décadas, portanto a bolha imobiliária paulistana não tem nada de novo no mercado nacional – diferentemente da ascensão do litoral catarinense nessa cena.

A média ponderada do mercado brasileiro, de acordo com o levantamento do FipeZap+, é de R$ 8.400 o metro quadrado. Dez cidades ficam com os preços acima do referencial de preço dos imóveis no país. Além de outras capitais, como Vitória (ES), Rio de Janeiro, Brasília e Curitiba (PR), aparecem mais duas cidades do litoral catarinense e Barueri, no interior paulista.

Depois do “boom” imobiliário no início da última década, entre os anos 2009 e 2014, o índice que mede a valorização dos imóveis no Brasil mergulhou e chegou a atravessar uma fase de queda de preços em 2017 e 2018.

Mesmo com a pandemia da covid-19, o índice ganhou tração novamente em maio de 2020 e vem acelerando – embora mais lentamente – desde então.

Outro indicador muito elevado atualmente é a inflação geral de mercado (IPCA), que pressiona os outros indicadores do mercado imobiliário, considerando como esse número aponta a consequente deterioração do poder de consumo e traz a necessidade de juros mais altos na economia.

Com o mercado sob o peso dos juros altos, que afetam o acesso a financiamentos e, finalmente, a demanda no mercado imobiliário, a tendência atual é que a aceleração do índice em preços de imóveis siga num platô, quer dizer, com altas menos bruscas que há dez anos.

Mas em algum momento isso deve mudar, só não se sabe ao certo quando.