Uma diferença de R$ 10 milhões é a distância de preços do imóvel mais barato até o apartamento mais caro, segundo a Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), que registrou os lançamentos de novos projetos em 2021, na capital paulista e cidades da Grande São Paulo. Essa é a extensão do palco para atuação das empresas premiadas com o 29.º Top Imobiliário.

Por R$ 10,2 milhões, a unidade do Parque Global tem 552 metros quadrados de área, cinco dormitórios e cinco vagas. O preço de lançamento foi de R$ 18,5 mil por m². Com incorporação, construção e comercialização do grupo Bueno Netto, Benx e Related do Brasil. O empreendimento também está na carteira de vendas da Abyara Brokers e da Fernandez Mera, duas imobiliárias laureadas nesta edição do prêmio. O Parque Global é um complexo imobiliário de alto padrão, no bairro Real Parque, na zona sul da capital paulista.

O mais barato é o Reserva Tarumã, enquadrado no programa Casa Verde e Amarela (CVA). A Tenda Negócios Imobiliários, campeã entre as construtoras do Top Imobiliário e vice no ranking das Incorporadoras, é responsável pela incorporação, construção e vendas do projeto, lançado em fevereiro de 2021, em Guarulhos, na região metropolitana. O condomínio tem 456 unidades, incluindo os 24 apartamentos de 1 dormitório, com área de 42 m² e preço de R$ 133 mil. Em média, R$ 3,16 mil por m².

Dez vezes mais alto é “o metro quadrado mais caro de São Paulo, por R$ 32,5 mil”, segundo o diretor da Embraesp, Reinaldo Fincatti. São 19 unidades do Mirage Ibirapuera, com 4 dormitórios e 238 m², localizado na Avenida República do Líbano, na zona sul. O tíquete é de R$ 7,7 milhões para cada apartamento.

O empreendimento, com incorporação, construção e vendas da Toledo Ferrari, também terá 41 estúdios, com 20 m², cujo preço de lançamento, ocorrido em outubro de 2021, foi de R$ 360 mil.

Reinaldo Fincatti acha fora do comum o fato de haver tipologias tão díspares – uma menor, com estúdios, e outra bem maior, com apartamentos de 4 dormitórios – num mesmo projeto. “Até fiquei curioso para ver”, diz. “Mas, como estudioso do mercado imobiliário, não aconselharia a misturar essas duas tipologias.” A previsão para conclusão das obras do Mirage Ibirapuera é novembro de 2024.

Fincatti cita outro empreendimento, com o mesmo preço de R$ 32,5 mil por m². É o Tumiaru 120, lançado em dezembro passado, que fica a 500 metros do Parque Ibirapuera. Tem 19 apartamentos, com 3 dormitórios e área de 185 m², a partir de R$ 6 milhões.

O reajuste nos preços de venda dos apartamentos se tornou uma forma de fazer frente à alta dos custos de construção. Segundo Fincatti, é uma tentativa de viabilizar novos projetos de alto e médio padrões. Em contrapartida, há aumento da taxa de juros e uma perda geral de poder aquisitivo do público, pondera o diretor da Embraesp, enfatizando que “não adianta aumentar o valor e diminuir a velocidade de vendas”.

O segmento de altíssimo padrão parece não sofrer com a crise na economia. Ainda em fase de pré-lançamento, o Helbor Jardins by Artefacto, no Jardim Europa, tem apartamentos de 322 m² com vendas fechadas por R$ 42 mil o metro quadrado.

“O dólar sempre foi a referência no altíssimo padrão”, avalia o presidente da Abyara, Bruno Vivanco, que vê “uma estilingada” nos preços. “São produtos raros e a tendência de busca pelo superluxo vai continuar.”

Entre as grandes cidades do mundo, segundo ele, São Paulo é barata. “Em Miami, o alto padrão custa de 15 mil a 18 mil dólares o m², sem falar em Nova York, perto do Central Park, que é 100 mil dólares o m²”, afirma, descrevendo, entre os melhores endereços da cidade, o miolo do Itaim, a Avenida República do Líbano, Rua Curitiba e as franjas do Parque Ibirapuera. “São as regiões mais caras, por 8 mil dólares o metro.”

Qual seria uma linha de corte que separa os segmentos mais altos? Para o diretor de Incorporações da Cyrela, Piero Sevilla, o luxo e o alto padrão não têm necessariamente a ver com o preço do apartamento ou seu tamanho. “É uma mistura de localização, valor agregado, diferenciação e para qual público se destina”, argumenta. E cita exemplos: “Um de R$ 3 milhões, em alguns casos, não é o altíssimo padrão, nem mesmo alto, e sim médio-alto. Outras vezes, um apartamento de R$ 1,5 milhão, no meio dos Jardins, é de altíssimo padrão.”

O que está se vendendo não é só a construção. “O design, a arquitetura, a localização e valor agregado fazem a diferença nessa categorização”, declara o diretor de vendas da Cyrela, Orlando Duarte.

Recordes
A Embraesp, após fechar os números do Relatório Anual, informa que o valor geral de venda dos novos projetos, que chegaram à capital paulista e às cidades da Grande São Paulo, cresceu 56%. Passou de R$ 29,9 bilhões em 2020 para R$ 46,8 bilhões em 2021.

Em área total, o avanço atingiu R$ 31%, alcançando a marca de 7,9 milhões de metros quadrados, que serão entregues a partir de 2024.

O diretor da Embraesp, Reinaldo Fincatti, destaca o recorde, com 96.914 unidades, superando em 17% a maior marca anterior registrada em 2019, antes da pandemia.

Essas informações, com número de empreendimentos e torres, separadas por zonas de valor e tipologias, detalhando os segmentos dos produtos, fazem parte do Relatório Anual da Embraesp, banco de dados que é referência para o setor imobiliário. Com preço de R$ 606, está disponível a partir deste mês.

Fincatti enfatiza a importância dos imóveis econômicos, do programa Casa Verde e Amarela, que têm preço máximo de venda de R$ 264 mil. “O segmento de baixa renda respondeu por 47% das unidades lançadas em 2021 na cidade de São Paulo e região metropolitana”, diz ele.